שכירות היא מצב שלרוב מתנהל באופן "חלק" למדי, כאשר השוכר משלם מדי חודש ומקפיד לעמוד בתנאי החוזה. כך הדברים ממשיכים בדרך כלל, עד שהשוכר עוזב ומוצאים דייר אחר. אך לעתים, יש מצבים שדורשים פינוי יזום של השוכר. למשל מצב בו השוכר גם לא משלם וגם לא עוזב מרצונו את הנכס שלכם. מה ניתן לעשות במקרים כאלה? כל התשובות, במאמר שלפניכם.
מהכנסה טובה וקלה, ל"צרה" כספית ומטרד
משכירים רבים תלויים בהכנסה הקבועה מהשכרת הנכס שלהם. הם בונים על כך ומשתמשים בהכנסה, למטרות כאלה ואחרות. כל עוד הדברים עובדים כהלכה, זהו מקור הכנסה מצוין. אך כאשר השוכר לא משלם או מסיבות אחרות שבגללן יש לפנות אותו, המטרד כפול – מחד, הצורך לעסוק בבת אחת בעניינים לא סימפתיים, שדורשים לעתים סיוע יקר של עורך דין. מאידך, אם השוכר לא משלם, מנוטרל מקור ההכנסה המשמעותי הזה. מייד נפרט את שלבי התהליך של פינוי שוכר שלא משלם. לפני כן, חשוב להדגיש: אסור למשכיר דירה לפנות בעצמו את השוכר או את חפציו. אסור לו למנוע ממנו פיזית כניסה לנכס או לפגוע באופן השימוש התקין בו (למשל על ידי ניתוק אספקת החשמל).
באילו מצבים ניתן לפנות שוכר?
עקרונית, ניתן לפנות שוכר, בעיקר בשני מצבים:
- הפרת חוזה – הפרה משמעותית של תנאים שמצוינים במפורש בחוזה השכירות. דוגמה בולטת, היא מצב של אי תשלום או תשלום בצ’קים שלא מכובדים. כמובן, מדובר במצבים מובהקים וחמורים ולא במקרה בודד של צ’ק שלא כובד. כך גם לגבי גרימת נזק לדירה או שימוש בה למטרות שלא מוגדרות בהסכם. בחוזה עשוי להיות סעיף שמאפשר הודעה מוקדמת על פינוי, לפני תום תקופת השכירות הרגילה. אם הדייר קיבל מכם הודעה כזו ולא פינה את המקום בזמן, גם אז ניתן לפעול בהליכים מסודרים לפינויו. גם מצב כזה, הוא בעצם הפרת חוזה.
- פגיעה בזכויות קניין – זהו מצב מיוחד, שבו מדובר על אדם אשר משתמש בנכס שלכם ללא רשות. מבלי שהוא שוכר, כפי שמוגדר בחוזה מולכם. למשל שוכר שנגמרה תקופת שכירותו, אך הוא עדיין משתמש בנכס או בחלקו.
שלבי הטיפול
לגבי פרטי הטיפול במצבים כאלה, מוטב להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בכך. במבט כללי, מדובר על שלבים אלה:
- שיחה – שיחה ראשונית עם השוכר, שבעקבותיה העניין עשוי להיפתר מעצמו.
- מכתב התראה – שלגבי ניסוחו תוכלו להתייעץ עם עורך דין או שהמכתב יישלח ישירות מעורך הדין.
- פנייה לבית המשפט – תאפשר לקבל צו בית משפט שמורה לדייר להתפנות בתוך 60 יום. השלב הבא, יהיה הגעה לדיון בבית המשפט, שיתבצע תוך 30 יום מהמועד האחרון שניתן לדייר להגיש כתב הגנה. אם בית המשפט מוציא בשלב זה פסק דין עם הוראה לפינוי הדירה, אופייני שמדובר בו על 15 יום עד לפינוי.
- הוצאה לפועל – במידה וגם זה לא עזר, ניתן לפנות להוצאה לפועל, שהוא הגוף המוסמך מטעם המדינה לאכוף את הפינוי. קחו בחשבון, שגם שלב ההוצאה לפועל עשוי לקחת 30 יום ויותר.
סיבוכים והיבטים נוספים
יש נסיבות שעשויות להחמיר את המצב מבחינת בעלי הדירה, כגון מכירת הדירה. אם השוכר מסרב להתפנות באופן שתואם את תנאי חוזה השכירות, הדבר עשוי לגרום לסיבוך ואף לתביעה מול רוכשי הנכס. כעקרון, אפשר למכור נכס לפני שתם חוזה השכירות ובמקרה כזה, גם הרוכשים מחויבים לעמוד בתנאי חוזה השכירות. לגבי נזקים כספיים ואחרים, תצטרכו לפנות לבית המשפט בהליך נפרד מהליך פינוי השוכר המהיר.
לסיכום
כפי שראיתם, החוק בהחלט מספק למשכירי דירות כלים לא מעטים, בכדי להתמודד ביעילות עם מצבים לא נעימים מסוג זה. בכל מקרה, כדאי למשכירי דירות לכל הפחות להכיר את הנושא עקרונית ולהיות ערוכים למצבים כאלה מראש.
