מס רכישה, מס שבח ומה שביניהם: על תשלומי מיסים על דירה להשקעה

כאשר קונים דירה להשקעה בישראל, מעבר לשיקולים הכלכליים והפיננסיים הקשורים לרכישה עצמה יש לקחת בחשבון את תשלומי המיסים הנלווים. שני המיסים המרכזיים שחשוב להכיר הם מס רכישה ומס שבח, שניהם בעלי השלכות משמעותיות על רווחיות ההשקעה. הבנת המיסים האלה יכולה לעזור לקונים לתכנן בצורה נכונה יותר את ההשקעה, להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך ואף לנצל פטורים והטבות פוטנציאליים. זה הזמן להכיר את המסים המרכזיים ברכישת דירה להשקעה לצד האפשרויות לפטורים והקלות.

מס רכישה

מס רכישה הוא מס שמוטל על רכישת נכס מקרקעין בישראל, כולל דירות מגורים. עבור משקיעים הרוכשים דירה להשקעה, המס מתבצע על פי מדרגות מס שנקבעות לפי ערך הנכס הנרכש וכשזוהי לא הדירה היחידה, תשלומי המס בדרך כלל גבוהים יותר בהשוואה לרכישת דירת מגורים ראשונה. במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור או הנחה במס רכישה. למשל, ישנם מקרים שבהם אדם נכה, עולה חדש או נפגע פעולות איבה יכולים לקבל הקלות משמעותיות בגובה המס, וגם במקרה של דירה המתקבלת בירושה, אחוז המס הנדרש עשוי להיות נמוך יותר בהתאם לתנאים שנקבעו בחוק. גם במקרים של קניית דירה בשותפות, למשל רכישת שליש דירה, ישנם תנאי תשלום ייחודיים. למי שרוצה ללמוד עוד בנושא, מידע בנושא שליש דירה מס רכישה ניתן למצוא בקישור.

מס שבח

מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר ממכירת דירה ומטרתו למסות את עליית הערך של הנכס (השבח). המס נגבה רק בעת מכירת הנכס והוא מחושב על בסיס ההפרש בין מחיר המכירה למחיר שבו הנכס נרכש, בתוספת הוצאות מסוימות שקשורות להשבחת הנכס, כגון שיפוצים, עלויות תיווך, עורך דין וכדומה. גובה המס עומד על 25% מהרווח שנוצר מהמכירה, אך קיימות סיטואציות בהן ניתן לקבל פטור או הנחה בתשלום. למשל, כאשר מדובר במכירת דירה יחידה בבעלות המוכר, ייתכן שניתן יהיה לקבל פטור מלא, בתנאי שהמוכר החזיק בנכס במשך לפחות 18 חודשים. במקרים של מכירת חלק מדירה (למשל שליש דירה), המס מחושב רק על פי חלקו היחסי של המוכר בנכס.

מיסים נוספים שצריך להכיר

בנוסף למס רכישה ולמס שבח, ישנם מיסים נוספים שעלולים להשפיע על מי שקונה דירה להשקעה. אחד מהם הוא מס הכנסה על השכרת דירה שחל כאשר ההכנסה מהשכרת הדירה עולה על הסכום הפטור ממס העומד כיום על כ-5,471 ש"ח לחודש. מעבר לסכום זה, ההכנסה חייבת במס בשיעורים משתנים בהתאם להכנסות הכוללות של המשכיר. כמו כן, יש לקחת בחשבון את היטל ההשבחה המוטל על בעלי נכסים כאשר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאשרת תכניות שמעלות את ערך הנכס כמו שינוי ייעוד או הגדלת זכויות בנייה.

באילו מקרים ניתן לקבל פטור מלא/חלקי על מיסים שונים

קיימים מספר מקרים שבהם ניתן לקבל פטור או הנחה ממיסים בהתאם לנסיבות הרכישה והמכירה של הנכס. למשל מי שמוכר את דירתו היחידה לאחר החזקה של 18 חודשים לפחות, עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח. עבור משקיעים, אמנם קשה יותר לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירה שנייה, אך ניתן להקטין את חבות המס על ידי הוכחת הוצאות שהושקעו בנכס – שיפוצים, עמלות תיווך ותשלומים אחרים שהיו חיוניים לרכישה ולמכירה של הדירה.

בנוסף, כאמור, אוכלוסיות מסוימות כמו נכים, עולים חדשים או בני משפחות שכולות עשויות לקבל הקלות במס רכישה. חשוב לבדוק את הזכויות מול רשות המסים, שכן אלו עשויות להשתנות מעת לעת בהתאם להוראות החוק.

לסיכום

רכישת דירה להשקעה היא צעד משמעותי שמחייב לא רק היערכות כלכלית אלא גם הבנה מעמיקה של תשלומי המיסים הנלווים לעסקה. מס רכישה ומס שבח הם המיסים המרכזיים שמשפיעים על עלויות הרכישה והמכירה, אך קיימים גם מיסים נוספים שעלולים להשפיע על רווחיות ההשקעה. חשוב לוודא שאתם מכירים את הזכויות שלכם, את ההקלות האפשריות ואת האופן שבו ניתן לצמצם את חבות המס בעסקה. ליווי מקצועי מעורך דין מומחה בתחום יכול לעזור לכם לעבור את התהליך בצורה חלקה וחכמה יותר.